【方圓貸款問答】Escrow Account銀行怎麽收,收多少?


奇虎贷款    06/23     7221    
4.0/1 


这次要讲的是对于带escrow (impound) account的贷款银行(Lender)在贷款close的时候具体怎么对地税(property tax)和房屋保险(home insurance) 收钱,收多少钱。
         
1)地税(property tax
   让我们直接在地税环节开始讲一讲impound account怎么理解。由于地税和保险是跟着本金和利息一起交的。假设贷款金额是$467K,房价是$650K,利率是3.625%,一年的地税要交$7,308.72,房屋保险一年要交$795。那么在开了impound account的情况下一个月要付的payment的总金额是多少呢?答案是$2,129.76 + 7308.72/12+795/12=$2,805.07。因此,在贷款close之后,不要因为在mortgage statement上面显示$2,805.07而觉得银行无缘无故的把本金和利息多收了$675.31, 这$675.31只是说明地税和保险在跟着本金利息一起交而已。
   那么地税在impound account里面具体怎么收呢?以加州(CA)为例:
   假设某个贷款在9月份close,那么first payment date是11月1日。(因为银行会把9月份剩下的利息先收到10月1日,而利息是过了这一天才付的,不像房租是先付下个月的,所以11月1日实际上是付整个10月份的payment)在11月1日,银行会收一个月($609.06)的地税,在12月1日,又会收一个月。那么在加州12月10日的地税due date之前,贷款人(borrower)已经交了2个月地税给银行,但是在加州地税是半年一交故此时银行需要交6个月的地税,怎么办呢?所以,银行在9月份close的时候就会一次性先收上至少6个月份额的地税以保证银行在12月份的时候有足够的钱去交半年的地税。那有人可能会问为什么close的时候不是收4个月啊(4+2=6)?因为加州下半年的地税due date是4月10日,假设9月份的时候只收4个月,那么交完12月份的半年的地税之后,次年只有1,2,3,4四个月的份额,但是4月10日又需要再交半年,这就不够了,所以9月份要收至少个6月的份额。有的银行会加2个月的cushion,收8个月的,以确保钱足够。
   以此类推,有的州一年只交一次地税,假如9月份close,1月份due,那么close的时候就要收至少9个月的份额;有的州一年交四次地税,那么close的时候就会收的少一些。故close的时候交几个月的份额是根据哪个月close以及什么时候tax due来决定的。
   另外,对于买房贷款(非重新贷款refinance),impound account地税的税率一般不是按照卖家现在实际交的税率来收的,而是会取1.25%/yr 和实际税率相比,哪个高取哪个。比如上文的例子里面实际地税税率是7308.72/650K = 1.125%,低于1.25%,所以如果这是个买房贷款,银行就会按照每个月650k X 1.25%/12 = $677.08/mo 来收到impound account里面。所以在close的时候如果发现银行收的比实际的高不要紧张,银行并没有吞您的钱而是行业规定就是这样。
 
2房屋保险(Insurance
   理解了地税以后,其实房屋保险就很容易理解了。接前面的例子,如果说房屋保险一年是$795,那么一个月就是$66.25。与地税不同的是,房屋保险都无论是买房(purchase)还是重新贷款(refinance)都会按照实际的annual premium来收,且一般房屋保险都是一年一交。还是以上面的数字举例来说吧,如果是买房子,9月份close,那么close的时候马上就要把交1年的premium交掉(直接给保险公司,即使是放在HUD伙同down payment和closing cost一起交),使得2013年9月到2014年9月的保险即时生效。那么impound account在close的时候会收多少呢?会收2-4个月,因为11月1日是first payment,那么到次年的9月份之前银行会收10个月的保险份额,故当年9月份要交2-4个月额外的份额用来补足12个月使得银行能够有足够的钱来renew 。注意,impound account里面收的钱是为了交renewal 的,也就是为2014-2015年的保单准备的。
说了这么多,给大家列个表直观的理解一下,假设是在加州,且2013年5月份close,first payment date是7月1日,保险在6月份due,数字还是用刚才的例子:
 Month
Pmt to impound
Pmt to county
County tax
Pmt to ins company
Home Insurance
Impound balance
May/2013*
$1,906.24*
$0.00
$2,436.24
$0.00
$132.50
$1,906.24*
July/2013
$675.31
$0.00
$609.06
$0.00
$66.25
$2,581.55
August/2013
$675.31
$0.00
$609.06
$0.00
$66.25
$3,256.86
September/2013
$675.31
$0.00
$609.06
$0.00
$66.25
$3,932.17
October/2013
$675.31
$0.00
$609.06
$0.00
$66.25
$4,607.48
November/2013
$675.31
$0.00
$609.06
$0.00
$66.25
$5,282.79
December/2013
$675.31
$3,654.36
$609.06
$0.00
$66.25
$2,303.74
January/2014
$675.31
$0.00
$609.06
$0.00
$66.25
$2,979.05
February/2014
$675.31
$0.00
$609.06
$0.00
$66.25
$3,654.36
March/2014
$675.31
$0.00
$609.06
$0.00
$66.25
$4,329.67
April/2014
$675.31
$3,654.36
$609.06
$0.00
$66.25
$1,350.62
July/2014
$675.31
$0.00
$609.06
$0.00
$66.25
$2,025.93
June/2014
$675.31
$0.00
$609.06
$795
$66.25
$1,906.24
 
   打*号的$2,581.55是怎么来的呢?初始的时候银行收了4个月的地税和2个月的保险,共$2,568.74,但是银行有一个-$662.50的adjustment。  所以初始deposit就是2568.74-662.50 = $1,906.24了。为什么有这个adjustment呢?因为银行要使得2014年6月(1年以后,见表)的impound balance和初始deposit一样多,以此形成循环。
 请注意,impound account开了之后,是银行/escrow公司负责帮您交每年的地税和保险了,贷款人不用再单独去联系countyinsurance agent
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