【方圓貸款問答】低利率和高credit要哪一個


奇虎贷款    07/10     7728    
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有很多读者问这么一个问题:我的贷款经纪人(broker)或者银行(lender)在某某利率下给我多少多少credit,而在一个更高的利率下给我多少多少credit,我究竟应该选择哪一个呢?

首先,要明白一个基本的规则 - 即利率越高,银行给贷款申请人的credit就越多。

我们举例来说明,假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K,期限为30年固定,银行在4%的利率水平下给$2,000creditcover closing cost;而在4.125%的利率水平下则能够给出$5,000credit4%利率下每个月的月供是$1,909.664.125%每个月则 $1,938.60,两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于30003000除以28.94等于103.66。也就是说,低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体现出来。如果说在9年之内,房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话,选择低利率就亏了。当然,如果说高利率比低利率给的credit比较少,比如才几百块钱,那当然是选择低利率比较好。

外,一般来说,对于能拿到手的现金,一定是争取先拿到手再说,因为一是没有人能够预测生活以后会有什么变化,二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一 定是比较高的。(即使考虑通货膨胀)举例来说,很多卖新房的建筑商(builder)会承诺给贷款申请人大几千块钱的credit(假设closing cost差不多),如果申请人选用跟builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些,但是一般都允许贷款申请人在房子过户以后 马上做refinance。在这种情况下,可以选择先用指定的银行,把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个 no costrefinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。

综上所述,贷款申请人主要要比较一下能在多长时间内把低利率损失的credit收回,如果时间短且自己能够接受,那么选择低利率;否则选择多拿credit

(交叉program的利率高低和credit多少不具有可比性,比如15年的3%$2,00030年的4%$2,500不具有可比性,关于此点,可以参考另一篇文章《ARMFixed利率究竟应该选哪一个》 - http://www.weidb.com/p20471&g=4408&tag=latest&page=1

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