【方圓貸款問答】小房換大房怎麽貸款?


奇虎贷款    08/19     8381    
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当买了第一个房子以后,由于生活状况的改变,很多人需要买第二个房子。很多人会问,我的收入也不太高,现在的房子价格也在涨,什么都挺好也不想卖掉。那么小房换大房的贷款如何操作才能让自己利益最大化呢?答案就是把小房出租,租金可以和工资一样算作收入的一部分。具体是这样操作的:

 

. 算一算租金收入+工资收入能不能抗住两套房:

 

首先,明确一点银行对收入的审核依然是看DTIDebt-to-Income Ratio),也就是:


房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额     <=45%
       税前月工资收入

 

那小房子的租金收入怎么算呢?银行会把租金乘以75%,再减去投资房的月供,如果剩下的是正数,那么加到分母里;如果是负数,则加到分子里。所以,这个公式就变形为(假设房贷,地税,保险和HOA缩写为PITIA):

 

小房子的PITIA-租金x75%+大房子的PITIA+车贷+信用卡最低还款额    <=45%
           税前月工资收入

 

 

. 将小房子租出去:

 

有的人可能会问,我大房子贷款还没办下来,现在还住在小房子里呢,我怎么组出去?其实银行不需要看到租客已经住进去了,只需要看到未来想租你小房子的租客已经签了Lease Agreement,且付了security deposit就可以了。所以说为什么要结合上文先算一算(或者要你的房贷agent帮你算一算)即使租出去又能买多贵的房子,以及自己有多少首付,再开始找租客出租,因为这个时候你确定大房的贷款是一定能够办的下来的。那么,是不是想租多少就租多少呢?不是的。租金不能太“离谱”。银行的underwriter都会去查一下“fair rental value”,就是差不多小房子的地区这样的房子平均能租多少。比如这里撑死能租个$3,000,你签个$5,000lease就显然不能被接受。

 

. 对小房子做一个Appraisal

 

如果需要用小房子的租金收入的话,贷款银行需要看到小房子的贷款所剩的balance除以当时的市价不得大于70%. 比如说你买房子的时后房子是90万,贷款了72万,但是你换大房申请贷款的时候房子涨价了,贷款还了一些,那么只要做一个appraisal证明这一点就可以了。

 

. 需要提供的文件:

 

1.  签好的小房子的Lease Agreement

2.  租客存入的security deposit的复印件;

3.  上文提到的小房子的Appraisal Report

 

 

. Asset Reserve的要求:

 

小房换大房使用这种租金收入,bank account里除了大房的首付和closing cost之外,贷款申请还需要有资金储备(Reserves),其额度要求是小房子和大房子的2个月的PITIAPrincipal & InterestTax, InsuranceHOA),就是上文提到的房贷,地税,保险和HOA每个月的额度,再乘以二 --- 要给银行看到还有这么多的钱在你的checking/savings account里面(不用用掉,但是要呆在里面)。除了checking/savings这种cash account之外,股票(stock),退休金(retirement account)401K都可以。股票要打30%的折扣,退休金要打40%的折扣。

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