【闲话房贷】夫妻买房title选Community Property为好(加州)


奇虎贷款    11/24     5403    
4.5/2 



这个话题与贷款本身没有太大关系,但却是几乎每个买房的人尤其是第一次买房的人都会问的问题,就是,我已婚,房子的title应该怎么写比较好?


在加州,夫妻共同买房有两个比较常见的title:


1. Joint Tenants;

2. Community Property with Right of Survivorship.


这两个title有很多对比之处就不一一列举了,只叙述两个与买房者利益最相关的部分。


首先,在产权转移上,两者没有什么区别,在一方死亡后,另一方都是自动继承死亡一方的权益,例如丈夫去世,妻子自动独自拥有房子100%的产权。


那么,为什么在加州选Community Property with Right of Survivorship比较好?因为从税务的角度考虑此种title可以极大的省所得税(Capital Gain tax)。例如,夫妻两人2008年花费$600K买了一栋房子,到了2015年,丈夫因为意外去世,妻子自动继承丈夫产权,并需要卖掉房子,此时房子价值已经涨到$2M。如果房子的title是按照Joint Tenants来写的,那么房子出售的时候税务部门(IRS)会认为妻子有很大的Capital Gain,算法是,妻子的原始花费为$600K的一半 - $300K,加上$2M 的一半 - $1M = $1.3M,这个被认为是计算税时的总base,而卖房时房子的价值为$2M,故妻子的Capital Gain$2M - $1.3M = $700K$700K的税可不小!


相对的,如果当时房子的title放的是Community Property with Right of Survivorship,这个税就不用交,因为在此title下,妻子会被认为在这个房子的税务上也完全的“接管”丈夫的一切,IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base,从而妻子就不用交任何的Capital Gain tax


当然,在某些情况下,即使用Joint Tenants继承,也会有$500Ktax exemption,但由于设计到税法,本文不再详细展开。


例如,JohnChristina是夫妻,title可以这样写:

John and Christina, husband and wife as community property with right of survivorship.


包括加州在内,Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, WashingtonWisconsin这几个州都是community state,应该都有相似的法令,具体可以向自己州内的CPA或者real estate attorney咨询。

----------------------------

方圆贷款目前能做CA、FL、MD、TX、VA等5个州的房屋贷款,欢迎查询:

Circle Square Mortgage方圆贷款


Northern California:

1525 McCarthy Blvd, Ste 1084
Milpitas, CA 95035
Phone: (408) 883-8283
Fax: (877) 442-7883
arli@circlesquaremortgage.com


Southern California:
780 Roosevelt, Ste 122
Irvine, CA 92620
Phone: (949) 829-3863
Fax: (877) 442-7883

irvineoffice@circlesquaremortgage.com


Texas:

2775 Villa Creek Road, Ste 124

Dallas, TX 75234

Phone: (866) 269-9847

Fax: (877) 442-7883


NMLS ID 233900, CA BRE Lic 01816259, VA Lic MLO-8946VA, MD Lic 21636, FL Lic LO20663