【闲话房贷】买房首付资金到底要放多久?


奇虎贷款    01/04     6993    
2.5/2 

 

大家好,新年快乐!又到了喜闻乐见的房贷小文时间了。:D


直接切题


买房子除了贷款以外剩下的部分就是首付,比如买一百万的房子,向银行借八十万,那么剩下的需要自己掏的二十万就是“首付” Down payment”。


首先,向银行贷款的时候,首付的钱不是以任何形式出现就行了,开个玩笑比如说不能拿麻袋装着二十万的纸钞给银行看。美国的贷款银行在进行审批的时候只接受已经存入到checking/savings里面的钱,也就是“活钱”,如果是HELOC或者是退休金/股票账户里面的钱,在贷款申请过程中或者之前需要转到checking/savings里来。至于有很多消息说,这个钱必须在银行里存放两个月才能开始申请,这个说法是不正确的。之所以有很多人这样说,一个可能的原因是没有正确理解银行对“大额存款”的policy。当申请人将bank statement提交给贷款银行的时候,需要至少提供最近两个月的正式statement(一部分是只用提交一个月的,看银行是把贷款卖给Fannie Mae还是Freddie Mac)。这两个月的bank statement上所有列出来的transaction history上的大额存款都需要解释来源,是什么钱。例如,某申请人的父母从中国打过来了两个五万美金在transaction history上显示出来了,那么只要把paperwork准备好解释清楚就行了,并不是说这十万块钱没有在申请人的账户里放足两个月贷款银行就不认了,不是这样的。个人认为很多人被告知必须放足两个月是为了省去解释的麻烦,举例来说如果贷款人在三月份买房子,提供了一月和二月的bank statement,但是这十万早在去年十二月就到账了,那当然贷款银行不会过问了因为这两笔钱贷款银行看都看不到。但是,很多地方房市火爆,从想买房,筹钱,到下买房offer不太可能只等两个月,需要马上拿钱马上申请否则房子就被抢了,这种情况就事先准备解释就好了,没有那么麻烦。


其次,以下是几种常见“大额存款”以及解释方法:


1.      工资direct deposit

不用解释,银行基本不会问


2.      亲戚汇款,无偿(Gift Fund)

要亲戚签一封gift letter,对上收款方到账的数额即可,这种最常见,占70%以上


3.      自己有出租房,租客存的租金

提供租客存的check,如果是direct deposit名字和lease对上即可,现金不行


4.      朋友欠的钱还回来,比如生活中用个两三百然后还给你了

写封解释信解释一下,加上还回来的支票的复印件,现金不行


5.      现金

解释不了,需要从ending balance里面扣除掉


单独讲下现金,现金(纸钞)不要存到要用来做贷款申请的账户里面去,因为解释不了来源(谁都可能给),如果说一定要用现金来凑足首付的话,那么就只有等两个月到提供的两个月的bank statement完全不出现这笔进账的时候才行。另外,如果提交给银行的bank statementtransaction history上出现了现金存款,这部分钱需要从ending balance里面扣除掉,比如说如果ending balance是二十万,贷款银行发现有三万的现金存款,那么贷款银行会认为申请人只有十七万available。上文所说的也就是这个意思。


所以,总的来说,银行无论如何都会要一至两个月的正式的bank statement,如果汇过来的钱出现在bank statement上了,那么只提供bank statement;如果汇过来的钱刚刚到没有出现在bank statement上,就需要提供一至两个月的正式的bank statement加上transaction historyonline print-out,再解释清楚大额存款即可。

贷款银行对大额存款查的这么严格,究其根本原因是担心洗钱(Money Laundry),申请人只要做好解释就好,尽量避免要贷款的时候把资金转来转去增加不必要的麻烦

 


注:有极少数银行没有审查大额存款的要求,以及有的银行一定要求无论怎么样都至少要存够两个月,这样的银行不在讨论范围之列。

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