【闲话房贷】如何准备银行账户避免出condition


奇虎贷款    04/22     5278    
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在贷款的准备过程中,贷款申请人需要准备很多文件包括工资单 (paystub),W2,税表(tax return),银行存款单(bank statement),信用报告(credit report),ID等等。这些文件/信息综合体现了贷款人的资质。贷款银行(lender)就是通过审核这些文件而决定出什么样的condition。 而其中,其它的文件基本上该是什么样的就是什么样的,可操作的空间不大,唯独银行存款单(bank statement)的准备最具技巧性,同时,它也是最让贷款人(borrower)头疼的文件,因为处理不当很容易让贷款银行(lender)索要许多 额外的不必要的文件和解释从而无穷无尽的纠缠下去。那么,我们该如何正确处理和准备银行存款单(bank statement),使得贷款银行(lender)不出或者少出condition呢?
 
===首先,怎么计算贷款人究竟要在存款单(bank statement)上存多少钱(balance)呢?===
1. 现金结余(Cash balance in checking/savings account 或者 CD account)
    (1)买房贷款(Purchase)
      需 要的balance等于头款(down payment)加贷款相关费用(closing cost)加上预付项目(pre-paid items,一般包括impound reserve和pre-paid interest)。贷款申请人在申请的时候要填一个贷款申请表(Uniform Residential Loan Application - 1003), Closing Cost**在第四页,Section VII (Details of Transaction),Item f;Pre-Paid Items在item e。把这些都加起来以后,再减去各种credit,最终看1003第四页的item p - Cash from/to borrower。这个数字就是在贷款提交审核之前bank statement上至少要有的balance。但是注意,买房子close的时候买方要签HUD-1,上面也有一个Cash from borrower (Line 303),贷款人的银行账户上的balance必须高于HUD-1上的这个Cash from borrower。为什么两者有不同呢?因为Escrow/Title公司在HUD-1上有可能会收一些额外项目的费用,而这些费用不用体现在贷款申请表 上(例如Escrow Pad,Prorated HOA Fees等等)。所以一般的来说HUD-1上的值要比1003的稍高一些,但是差别不是很大。贷款申请人如果不放心,可以让经纪人(broker)找 Escrow Company出一份预估的HUD-1 (Preliminary HUD)检查一下上面的“Cash from borrower”,同时也可以检查一下上面Title/Escrow的收费明细。
 
 (2) 重新贷款(Refinance)
       同买房贷款一样。不过重新贷款没有头款,所以就只用考虑closing cost和pre-paid items了,当然最终也是看Cash-from-Borrower。
**至于closing cost的详细介绍,请参考我的另外一篇文章http://blog.XXX.com/myblog/52100/201108/20899.html
                                                                                                                       
2. 储备结余(Reserves)
     有很多种情况,主要挑最常见的两种来讲一下:
(1)当存款大于$417K(Conforming High Balance),且房子是自住屋时:
除 了上文讲的“Cash-to-Close”之外,一般还需要2个月的PITI reserve。PITI是指本金+利息(P&I),地产税(Tax)和房屋保险(Insurance)一个月的总和。比如本金+利息一个 月$1,500,地产税一个月$300,保险一个月$50,那么2个月的PITI = (1,500 + 300 + 50) X 2 = $4,000。
 
(2)当需要贷款的房屋时投资房(investment property)时:
除了上文讲的“Cash-to-Close”之外,一般还需要这个投资房6个月的PITI reserve,再加上每一个有贷款的其它投资房2个月的reserves。(解释同上)
 
那么什么样的账户里的资金可以用作reserves呢?一般有三种:
 
      - 支票/储蓄账户(checking/saving)
        总的balance减去上文所提到的Cash-to-Close剩下的部分可以作为reserves。
 
      - 退休金账户(401K/Retirement Funds)
         总的balance乘以60%可以作为reserves。银行会要求贷款人(borrower)提供“提前支取政策”(Terms of Withdrawal),就只指什么情况下能够提前支取,提前支取会有什么要求,收多少利息。之所以这样要求是因为有的公司的401K明确规定了在特定情 况下不能提前支取(例如购买投资房)。如果是这种情况的话贷款银行(lender)就不允许用401K balance做reserves了。
 
      - 股票账户(stock account)
        总的balance乘以60%可以作为reserves。通常unvested stock balance不能算作reserve,需要vested stock balance才可以。
 
*** 特别注意,退休金账户(401K/Retirement Funds) 和股票账户(stock account)里的资金不能够反过来直接作为现金结余(cash balance)来满足“cash-from-borrower”的要求。只有当把这些资金取出来或者卖掉转而存到储蓄账户里的时候,这些钱才能作为现金 结余。
***另外,reserve的要求根据贷款银行不同(lender)差别很大。在此只列举最常见的几种,贷款人需要咨询自己的经纪人(broker)或者贷款银行(lender)来获取针对自己情况的要求。
       综 上所述,我们来举个例子总结一下。某贷款人已经有3套房(1套自住,其余两套出租)且正在申请第4套投资房的贷款。这个房子要求的“Cash from borrower”是$185K,PITI是$2K。另外其余两套投资房的PITI加起来是$3.5K,那么reserve的要求就是 2000 X 6 + 3500 X 2 = $19K。假设贷款人(borrower)的储蓄账户(savings account)里有$190K,那么这$190K满足$185K  “Cash from borrower”的要求以及额外有$5K的reserve。Reserve的差额还有$14K。这$14K就可以从股票或者401K账户里出,账户的最 低余额(balance)要求为14/60% = $23.33K。
 
===其次,准备银行存款单(bank statement)的时候值得注意的几个问题===
 
1. 如何向贷款银行(lender)正确提交银行账户的balance
         切记,不能够仅仅提交网上银行打出来的交易记录(transaction history),而是要提供最近一个月(有 的是两个月)的正式的statement。(一般网上银行都能够直接下载)。有的人可能会问,“那如果最近一个月的statement上钱不够,我最近几 天才把发工资打进去怎么办?”,很简单,那么就把最近一个月的statement加上网上银行的(online printout)transaction history一起打出来提交给贷款银行(lender)就行。此外,transaction history起始的日期和statement上结束的日期之间不能有空白。比如statement的日期是7月1日到8月1日,那么 transaction history的日期就必须至少从8月1日以前的日期开始打出来。
          这里的核心是无论什么account一定至少要有一个月的正式的statement。
 
2,大额存款(Large Deposit)
       银行对大额存款的审查非常严格。通常把除了工资以外(工资一般是direct deposit且有公司名字,显示payroll)大于等于$1,000的存款称之为大额存款。贷款银行(lender)会要求追查(source)这些 存款,因为银行会担心这些钱并不是贷款人自己的资产而是借来的钱。那么怎么source呢?通常有三种情况:
        (1)如果大额存款是现金(cash,纸币)
         银行柜台存入的现金(cash deposit)是不能作为有效资产的,所以贷款人(borrower)要写向贷款银行(lender)写一封信(Letter of Explanation)解释一下这些钱是现金。银行的underwriter会把这些钱抹掉,比如说如果7月份的statement上ending balance是$50,000而在某一天存了$500的现金,贷款银行(lender)会认为有效的balance是$49,500。
         (2)如果大额存款是支票(check)
          需要提供支票的复印件(copy),如果underwriter从支票上看不出来是什么样的存款,那么会另外要一封信(Letter of Explanation)解释一下这些钱的用途。
         (3)如果是直接转账(direct transfer from other account)
          需要提供这个转账出来的银行的statement或者transaction history显示有一笔数量日期一样的钱被转出了。例如如果转入银行显示+$5,000,那么转入银行需要在同一天显示-$5,000。注意,如果转出 银行上面也有大额存款且同样也是贷款人的其它账户,那么这个账户上的大额存款也需要被source,直到所有的银行账户上都不存在出来工资以外的大额存款 为止。
***从上面可以看出,提供一张没有大额存款的“干净”的bank statement对于顺利获批贷款是至关重要的。
 
3. 无偿赠与(Gift Funds,通常由中国国内汇入美国)
***Source方法跳过,见上文,以下列举需要提供的文件
(1) 无偿赠与信(Gift Letter)
 (2)中国国内汇款单
 (3)美国这边银行账户的statement或者transaction history显示钱已经到账
        建议国内汇款尽量早做,因为如果最近的一个statement上面没有显示这部分资金的交易记录而钱已经早早到账,则贷款银行(lender)会认为这部分资金已经是贷款人自己的资产,甚至连Gift Letter和汇款单都可以省去了。
 
4. 信托账户(Trust Account)
      指账户不在个人名下而是在某某Trust,此种情况贷款银行(lender)会要求贷款人提供所有的Trust Agreement让贷款银行审阅,以确保这个Trust自身不会影响到贷款人本身的利益。所以如果想规避这个麻烦可以贷款申请最近一个月的bank statement出来之前把这个账户从Trust名下改到个人名下,等close之后再改回来。
 
5. 公司账户(Business Account)
        一 般是自雇(self-employed)的贷款人所使用和提供的。与支票/储蓄账户(checking/saving)在形式上是一样的,但是是在 “xxx company”名下,一旦提供/使用此种账户,银行会要求CPA提供一封信(CPA Letter)证明公司资产的使用不会对这个公司的运营产生负面影响(The use of business asset will not have negative impact over business operation)。因此,如果可以,尽量不要用公司账户(business account)作为贷款人的资产提交给贷款银行(lender)。有的银行只要看到了这个账户,不管贷款人用不用这个账户里的资金都会要求提供CPA Letter,十分麻烦。
 
6. 向贷款银行(lender)提交bank statement的时间性技巧
       举 例说明,某贷款人的买房贷款需要在8月23日close,但是他最近一期bank statement时间是7月2日至8月1日且上面有很多大额存款(large deposit),也没有其它的银行的账户,如果一旦提交给贷款银行(lender)就会被要求提供很多文件解释deposit是怎么来的。那么如何应对 这种情况呢?贷款银行(lender)通常对bank statement的实效性要求是90天(也有例外,比如30天),针对这个例子也就是说只要某一个statement的结束日(ending date)在5月24日之后就可以。所以这个贷款人可以提供例如6月1日至7月1日的statement,如果这个statement上面没有大额存款 (large deposit),就可以省去很多很多的麻烦。也就是说贷款银行只要没有看到8月份的statement,7月1日之后这个账户上的交易活动贷款银行 (lender)都不会询问。但是,如果由于任何原因closing推迟到了90天有效期之外,贷款银行会要求提供较近日期的bank statement。

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